Le marché immobilier haut de gamme sur la Côte Basque n’échappe pas à la tendance générale. Marqué par un retournement radical, aussi bien par sa soudaineté que par son ampleur. Et cela se comprend aisément suite à la surchauffe du marché immobilier sans précédent observée durant la période post Covid. PRESTANT Realty vous partage son analyse.
Concernant le marché immobilier de la Côte Basque, l’année 2023 pourrait se résumer de la manière suivante : volume des ventes en baisse de 25% et prix en baisse de 12% en moyenne. Mais attention, comme toutes les moyennes, elle reflète des différences qu’il est important d’analyser dans le détail.
La baisse du volume des ventes immobilières sur la Côte Basque semble générale et touche tous les secteurs et tous les types de biens immobiliers (maisons, appartements et même les terrains constructibles). Nous estimons chez PRESTANT Realty cette baisse du volume des ventes immobilières sur la Côte Basque à environ 25 % sur l’année complète.
En revanche, lorsque nous analysons la baisse des prix des ventes immobilières sur la Côte Basque en 2023, la situation est beaucoup plus contrastée. D’abord, la baisse des prix immobiliers sur la Côte Basque a démarré plus tard, seulement au second semestre 2023.
Des réalités différentes selon les secteurs géographiques.
Au sein de l’agence PRESTANT Realty, nous classons schématiquement les biens immobiliers en trois catégories :
- les biens immobiliers de campagne,
- les biens immobiliers urbains,
- les biens immobiliers balnéaires.
Les biens à la campagne.
Sur la Côte Basque, ce sont ces derniers biens immobiliers de campagne, souvent des maisons, situés dans la campagne proche de la Côte Basque, dans les villages d’Ascain, Ahetze, Arbonne ou Arcangues qui ont le plus nettement baissé. Nous estimons cette baisse comprise entre 15% et 20% selon la localisation du bien par rapport au centre du village. D’une manière générale, sur la Côte Basque, être à l’ouest des places de ces villages signifie souvent être entre le village et l’océan, donc mieux situé qu’à l’est, plus éloigné des plages de la Côte Basque.
En centre-ville.
En milieu urbain, que ce soit dans le centre de Biarritz, de Saint-Jean-de-Luz, d’Anglet ou de Bayonne, les prix ont baissé également mais dans une moindre mesure, entre 10% et 15% selon nos estimations et nos observations concrètes des biens effectivement vendus par PRESTANT Realty.
En bord de mer.
Ce sont les appartements ou maisons situés, dans ce que nous appelons chez PRESTANT Realty, l’environnement balnéaire, c’est à dire, Sainte-Barbe à Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Bidart, Ilbarritz ou Chiberta à Anglet, qui ont le moins subi cette baisse de prix, qui généralement se situe entre 5% et 10 %.
Une baisse plus prononcée pour les biens à rénover.
Indépendamment du secteur géographique, un autre critère influence particulièrement la sensibilité à cette baisse du prix de l’immobilier sur la Côte Basque. Les maisons ou les appartements qui nécessitent une rénovation voient leur prix baisser plus nettement. En effet, les travaux sont perçus comme aléatoires, longs et onéreux par les acquéreurs potentiels et constituent un frein supplémentaire.
On constate sur l’ensemble du marché, que quelque soit la catégorie, la majorité des biens immobiliers vendus sur la Côte Basque ont vu leur prix baissé entre 5% et 20%. Les baisses les plus fortes concernent les biens les plus éloignés et qui nécessitent une rénovation complète.
Une baisse accentuée du volume de ventes.
Cette baisse des prix est la conséquence logique d’une baisse marquée du volume des ventes. Certains vendeurs doivent vendre, et ne parvenant pas à vendre au prix souhaité au départ, se voient contraints de baisser nettement leur prix pour vendre.
Mais en réalité, ce que PRESTANT Realty observe sur la Côte Basque, c’est que rares sont les vendeurs qui baissent pour cette raison.
Plus généralement, ce sont les vendeurs qui ont un autre projet immobilier à réaliser concomitamment sur la Côte Basque qui profitent de cette baisse de prix pour investir davantage à un moment propice.
En effet, même si leur prix de vente est plus bas, le prix d’achat de ce qu’ils achètent l’est aussi. Et leur apport personnel dans un marché baissier correspond à un plus gros pouvoir d’achat. Un marché baissier est toujours une bonne phase pour agrandir son appartement ou sa maison pour ceux qui le peuvent.
Et en 2024 ?
En conclusion, si nous regardons sur les vingt dernières années, nous observons sur la Côte Basque, un marché immobilier haut de gamme en constante croissance.
Alors que sur le moyen terme, soit les cinq dernières années, nous avons deux “accidents de courbe” conjoncturels, l’un à la hausse en 2021 et 2022, l’autre à la baisse en 2023 et probablement en 2024, qui représenterait un mouvement de correction.
Si tel est le cas, le marché immobilier de la Côte Basque devrait trouver cette année son point bas avant un retour à une situation plus équilibrée.
En 2024, le facteur clé de succès d’une vente sera le choix du meilleur professionnel de confiance, qui pourra vous fournir une estimation juste, en cohérence avec le marché.
