En 2023, la réglementation sur les DPE évolue. Voici les points clés à retenir.
Le Diagnostic de Performance énergétique est un document obligatoire à fournir pour la vente ou la location de tout bien d’habitation. Depuis le 1er janvier 2021, aucune annonce immobilière ne peut paraître sans DPE. Il est le premier diagnostic immobilier que les futurs locataires ou acquéreurs analyseront.
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Loi climat et résilience 2023
> Pour la vente
A compter du 1er avril 2023, il sera obligatoire de réaliser un audit énergétique pour la vente des maisons et des immeubles (hors copropriété) désignés comme « passoires thermiques » (biens notés G ou F). Cet audit devra être réalisé avant la mise en vente du logement, afin de proposer en amont des leviers d’amélioration de la performance énergétique.
Quant aux logements de classe E et D, ils seront également concernés par l’obligation d’audit énergétique respectivement en 2025 et 2034. Pour le moment, les appartements en copropriété sont donc exclus de cette mesure.
> Pour la location
A ce jour, il y a eu 3 étapes dans la loi.
- Loi climat et résilience du 22 août 2021 : Tous les logements classés en F ou G, ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation ou d’une révision de loyer, quelle que soit la note du DPE. C’est le cas pour tous les baux en cours depuis août 2022.
- Puis, une deuxième version de la loi est apparue : Les logements classés en G, quelque soit la note, seront interdits à la location en 2025. Ceux classés en F seront soumis à la même interdiction en 2028.
- Dernière version au 15 octobre 2022 : En plus de ces deux lois, une dernière version modifie le critère de décence du logement et assouplit la seconde version. Le logement ne peut plus être loué, si sa consommation en énergie finale dépasse 450kwh/m². Ce critère est valable pour tous les nouveaux baux mis en place à partir du 1er janvier 2023. Cela devrait concerner très peu de logements : uniquement ceux situés au plus bas de la catégorie G. Un bien classé G peut donc encore être loué, tant qu’il ne dépasse pas ce seuil d’énergie finale de 450kWh/m². Il faudra donc être vigilant et vérifier ce seuil pour tout logement classé en G.
Prenons l’exemple de ce DPE
L’énergie Totale est de 12 556 kWh pour 23,06m², soit 544 kWh par m². Le DPE est donc classé G.
Cependant, il y a un autre calcul à prendre en compte, et qui modifie les conséquences :
L’énergie finale est de 5 459kWh pour 23.06m², soit 236,73kWh/m².
Donc ce logement, classé G – comme tout autre logement classé G pour lesquels l’énergie finale est inférieure à 450kWh/m²- pourra être loué MAIS le loyer ne pourra pas être indexé, ni augmenté. Cependant, le locataire aura le droit de demander de réaliser les travaux nécessaires à l’obtention d’un meilleur DPE.
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Biens non soumis au DPE
Avant le 1er juillet 2021, certains biens pouvaient avoir la mention « DPE non applicable » ou encore « bien non soumis au DPE ». Depuis cette date, il n’est plus possible d’avoir des biens avec un DPE comportant cette mention. Même si la validité du DPE est encore valable, le diagnostic serait à refaire.
Néanmoins, il peut exister quelques exceptions au caractère obligatoire du DPE, elles sont répertoriées dans l’article R134-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour ces situations, il n’est pas utile de faire appel à un diagnostiqueur.
La présente section s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l’exception des catégories suivantes :
Les sanctions:
Si le vendeur de la maison ou de l’appartement ne fournit pas le DPE ou s’il prétend volontairement que le bien n’y est pas soumis, l’acquéreur peut demander en justice l’annulation de la vente ou bien la compensation par des dommages-intérêts.
Un locataire pourra également requérir l’annulation du bail ou une diminution du prix du loyer.
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DPE vierge
Un DPE vierge, est un diagnostic de performance énergétique qui ne fournit ni indication sur les consommations énergétiques du logement, ni sur la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.
Avant la réforme du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur pouvait utiliser deux méthodes de calcul pour la consommation énergétique du logement, ainsi que pour la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.
- La méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), qui s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, matériaux de mise en oeuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude, etc.).
- La méthode sur factures prenant en compte la quantité d’énergie consommée, sur appui des factures d’énergie des 3 années précédentes. Avant le 1er juillet 2021, cette méthode était obligatoire pour les bâtiments construits avant 1948 ainsi que pour les appartements non équipés d’un système de chauffage individuel.
Or, la conséquence constatée de cette méthode de calcul sur factures a été la généralisation des DPE vierges, justifiée par la difficulté annoncée à accéder aux factures exigées. Dans la théorie, ces derniers ne devaient exister qu’à titre exceptionnel, ils ont fini par représenter près de 20 % des DPE réalisés.
C’est la raison pour laquelle le législateur est intervenu le 1er juillet 2021, la réalisation de DPE vierges n’est donc plus possible.
Concernant la validité des DPE vierges déjà réalisés, pour éviter de surcharger les diagnostiqueurs, des mesures de transition ont été mise en place :
> Les DPE vierges réalisés avant 2013 ne sont plus valables et doivent être refaits. Avec cette nouvelle disposition, le logement obtiendra forcément une classe énergétique sur son DPE.
> Les DPE vierges, réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, resteront valides jusqu’au 31 décembre 2022.
> Les DPE vierges réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024.
> Même si un DPE vierge reste valable, il est vivement conseillé de le refaire en cas de vente ou de mise en location.
