Interview d’Alexandrine Lauriot dit Prévost, collaboratrice Prestant Côte d’Azur, responsable de l’agence de Cannes.
Alexandrine Lauriot dit Prévost met ses connaissances notariales et ses compétences en droit immobilier au service des clients de Prestant, pour une approche complète et précise du métier de négociateur en immobilier. En effet, elle est titulaire d’un Master Droit Immobilier et du Diplôme Supérieur de Notariat.
Dans sa première partie de carrière, elle a officié, durant 9 années, dans une étude notariale de renommée niçoise. Elle a, par la suite, souhaité valoriser ses savoirs en s’orientant davantage dans le secteur de l’immobilier. Ainsi, elle se positionne en qualité d’experte sur toutes les questions relatives au droit immobilier et notarial.
Aujourd’hui, elle a accepté de tout vous dévoiler sur ce qu’est la plus-value immobilière, sur ses modes de calculs, ses possibilités d’exonération et les impôts qui en découlent.
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La plus-value immobilière : terminologie, calculs, imposition et exonération
- Qu’est-ce que signifie l’expression « plus-value immobilière » et quels sont les textes réglementaires qui régissent ce régime ?
Pour toute cession d’un bien immobilier par un particulier, il faut déterminer le régime de la plus-value immobilière applicable et évaluer le montant de la prise de valeur du bien (entre le prix d’achat par le propriétaire et le montant auquel ce dernier vendra le bien) qui sera soumise à l’impôt.
Ce régime, de la plus-value immobilière, est régi par le code général des impôts.
- Existe-t-il des cas d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière ?
Comme toujours, il existe des exceptions, et donc des exonérations possibles. Je ne pourrais énumérer toutes les éventualités car il existe plusieurs situations ou contextes où le vendeur pourra être exonéré. Néanmoins, je vais vous citer au moins trois cas particuliers rencontrés régulièrement.
Vente d’une résidence principale
Tous les vendeurs qui cèdent leur résidence principale sont exonérés de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Vente d’une résidence secondaire
Si la résidence secondaire cédée est détenue depuis plus de 30 ans, alors le vendeur bénéficiera de l’exonération de l’impôt.
Par contre, si cela fait moins de 30 ans que le vendeur dispose du bien, mais qu’il le vend dans l’objectif de réinvestir le produit de la vente dans l’acquisition d’une résidence principale, il pourra, sous certaines conditions très encadrées, profiter de l’exonération.
- Comment sont déterminés le prix de cession et le prix d’acquisition ?
Il est important de bien dissocier ces deux notions et d’être précis sur ce qu’ils incluent ou non.
Calcul du prix de cession
Pour connaître le prix de cession d’un bien immobilier, il faut tenir compte des éléments suivants :
- Partir du prix réel stipulé dans l’acte de vente (ou la valeur en capital en cas de vente en viager),
- Y ajouter les charges augmentatives,
Précision : Ces charges augmentatives sont supportées par l’acquéreur. Elles correspondent, entre autres, aux prestations supplémentaires qui incombent normalement au vendeur mais qui sont mises à la charge de l’acquéreur. Par exemple, lorsque l’acquéreur s’engage à acquitter la taxe foncière pour une période antérieure à l’entrée en jouissance du bien, cela constitue une charge augmentative. - Puis déduire les frais et taxes supportés par le vendeur.
Précision : Font partie des frais et taxes supportés par le vendeur : les honoraires de négociation stipulés à la charge du vendeur, la facture des diagnostics techniques, les frais de mainlevée d’une inscription hypothécaire, la facture de l’état daté du syndic, etc.
Calcul du prix d’acquisition
Pour cela, il faut :
- Partir du prix d’acquisition indiqué dans l’acte de cession à titre onéreux (dans le cas d’une vente) ou de la valeur du bien stipulée dans l’acte de mutation à titre gratuit (s’il s’agit d’une donation).
- Augmenter ce prix des charges et indemnités stipulées au profit du cédant et des frais afférents à l’acquisition pour leur montant réel sur justificatifs ou forfaitairement à hauteur de 7,5% du prix d’acquisition (non applicable pour un bien transmis par donation ou succession). Précision : Si à l’époque de l’acquisition, les honoraires de négociation étaient à la charge de l’acquéreur, il conviendra de choisir l’option frais réels, et non le forfait de 7,5% pour prendre en compte le montant de la commission facture à l’appui.
- Ajouter les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement prises en compte sous certaines conditions pour leur montant réel ou par application d’un forfait de 15% du prix d’acquisition pour les immeubles bâtis cédés plus de 5 ans après l’acquisition.
- Quelles sont les autres démarches à effectuer ?
En effet, les démarches ne s’arrêtent pas là ! Il faut à présent définir le montant de la plus-value nette imposable. C’est une imposition complexe. De cette plus-value immobilière découlera une imposition en deux étapes. Il convient d’appliquer le taux d’imposition correspondant à la situation du vendeur. L’assiette est différente en ce qui concerne le calcul de l’impôt sur le revenu, et le calcul des prélèvements sociaux.
La plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu
Pour définir cela, il convient d’appliquer au montant de la plus-value brute, l’abattement pour la durée de détention (s’il y a lieu) et ensuite d’appliquer le taux d’imposition de 19%.
La plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux
Pour l’obtenir, il faudra appliquer l’abattement pour la durée de détention (s’il y a lieu) et ensuite le taux d’imposition. Celui-ci dépend du lieu de résidence du vendeur. Il sera de 17,2% pour les résidents français et de 7,2% pour les résidents de l’Espace Economique Européen et la Suisse.
- Souhaitez-vous mentionner d’autres points qu’il serait important d’évoquer ?
Oui. J’aimerais ajouter quelques mots pour les non-résidents français. La plus-value de leur bien pourra impliquer l’intervention d’un représentant fiscal accrédité, et, par conséquent, entraîner un coût supplémentaire.
Je souhaite également préciser aux vendeurs qu’il est indispensable de s’orienter vers des professionnels qualifiés pour un calcul précis de leur plus-value. Vous l’avez compris, chaque dossier est unique et a ses propres particularités. D’ailleurs, c’est au notaire qu’il incombe de calculer, déclarer et liquider cet impôt.
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Vous êtes vendeur et souhaitez en savoir plus sur la plus-value de votre bien immobilier ?
N’hésitez pas à prendre contact avec Alexandrine Lauriot dit Prevost
en lui adressant un email ou par téléphone au +33 (0) 6 17 01 47 70.
Elle se fera un plaisir de prendre connaissance de votre projet et de vous renseigner.
